1. PENDAHULUAN

Tanah memiliki nilai ekonomi di tengah masyarakat, sehingga urusan kepemilikannya kerap kali bermuara pada sengketa. Salah satu fenomena hukum yang sering ditemui adalah kasus sertifikat ganda atau tumpang tindih alas hak (overlapping). Sebagai contoh ketika sebidang tanah telah dikuasai secara fisik oleh sekelompok masyarakat selama lebih dari 10 tahun. Kemudian, mereka mendaftarkan kepemilikan tanah itu dan terbitlah Sertifikat Hak Milik (SHM). Pada suatu kondisi, mereka menjual tanahnya kepada pihak lain. Namun, ketika transaksi jual beli telah selesai dilakukan secara sah melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), tiba-tiba muncul pihak ketiga yang mengklaim bahwa dirinya memiliki sertifikat yang lebih tua atas bidang tanah yang sama, padahal Badan Pertanahan Nasional (BPN) telah menerbitkan sertifikat baru kepada masyarakat yang menguasai fisik tanah tersebut.

Kondisi seperti contoh tersebut memunculkan keresahan hukum yang nyata, terutama bagi pembeli terakhir. Sebagai pihak pembeli, prosedur administrasi dalam transaksi telah ditempuh sesuai ketentuan hukum. Namun malah terancam kehilangan haknya untuk menguasai dan menikmati kepemilikan tanah itu. Hal ini memperlihatkan adanya benturan keras antara sistem pendaftaran tanah di Indonesia yang menganut stelsel negatif bertendensi positif dengan nasib masyarakat yang seringkali menjadi korban kelalaian. Berangkat dari fenomena tersebut, tulisan ini akan membedah dua permasalahan utama. Pertama, bagaimana kualifikasi kriteria itikad baik bagi seorang pembeli dalam sengketa kepemilikan tanah? Kedua, sejauh mana perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik dalam sengketa kepemilikan tanah?

Untuk membedah kedua permasalahan tersebut, tulisan ini akan menggunakan kerangka analisis berdasarkan dua teori hukum. Pada rumusan masalah pertama, analisis akan menggunakan kacamata Teori Positivisme Hukum. Melalui pendekatan ini, kualifikasi “itikad baik” tidak sekadar dinilai berdasarkan asumsi atau moral semata, melainkan dibedah secara objektif berdasarkan kepastian teks hukum positif yang berlaku. Artinya, pemenuhan kriteria itikad baik seorang pembeli harus diuji dan disandarkan secara mutlak pada parameter yang diatur dalam peraturan perundang-undangan dan yurisprudensi yang mengikat.

Sementara itu, untuk permasalahan kedua, tulisan ini akan menggunakan Teori Perlindungan Hukum sebagai pisau analisis utamanya. Teori ini digunakan untuk membedah bagaimana instrumen hukum dan putusan pengadilan bekerja dalam memberikan keadilan bagi pembeli beritikad baik. Pendekatan ini akan mengurai secara mendalam mengenai bentuk perlindungan, baik secara preventif maupun represif, guna memastikan bahwa hak-hak keperdataan pembeli beritikad baik terlindungi.

1. KUALIFIKASI KRITERIA ITIKAD BAIK BAGI PEMBELI DALAM SENGKETA KEPEMILIKAN TANAH

Mari kita bedah kualifikasi kriteria itikad baik menggunakan pisau analisa positivisme hukum. Kalau kita pakai kacamata positivisme, hukum itu harus tertulis, memberikan kepastian, dan tidak sekedar bersandar pada perasaan atau moralitas yang abstrak. Artinya, status “itikad baik” dari seorang pembeli tidak hanya diukur dari pengakuan atas ketidaktahuan atas peristiwa overlapping. Suatu itikad baik harus diuji melalui parameter objektif yang tegas menurut hukum positif, baik itu peraturan perundang-undangan maupun yurisprudensi yang mengikat.

Pijakan utama mengenai itikad baik dalam setiap transaksi jual beli bermuara pada Pasal 1338 ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang mengamanatkan bahwa suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Dalam konteks hukum pertanahan, ketika seorang pembeli melakukan transaksi atas objek tanah, ia berhak menaruh kepercayaan pada dokumen otentik yang diterbitkan oleh negara melalui BPN. Hal ini sejalan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah yang bertujuan memberikan kepastian hukum. Ketika BPN telah menerbitkan sertifikat atas bidang tanah tersebut, dokumen itu menjadi alat pembuktian yang sah.

Klaim atas itikad baik, selama tidak jelas parameternya pun akan sulit untuk kualifikasikan. Untuk menghindari klaim itikad baik yang abstrak, apalagi dalam persoalan overlapping, Mahkamah Agung melalui Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 mencoba untuk memberikan parameter yang jelas tentang maksud dari itikad baik. Kriteria pertama, transaksi dilakukan sesuai dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan. Kriteria kedua, wajib dilakukan dengan prinsip kehati-hatian yang terukur dari pembeli. Pembeli dituntut untuk membuktikan bahwa sebelum transaksi dilakukan, ia atau melalui PPAT telah melakukan pengecekan keabsahan Sertifikat Hak Milik ke Kantor Pertanahan setempat. Pengecekan ini harus membuktikan bahwa sertifikat tersebut dalam keadaan “bersih” atau tidak ada catatan pemblokiran dan sengketa (clean and clear). Selain itu, pembeli juga perlu untuk memastikan bahwa objek tanah memang benar-benar dikuasai secara fisik oleh si penjual.

1. PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI BERITIKAD BAIK DALAM SENGKETA KEPEMILIKAN TANAH

Nasib pembeli beritikad baik yang terjebak dalam polemik overapping akan kita analisa dibedah menggunakan Teori Perlindungan Hukum. Mengacu pada pandangan para ahli hukum tata negara dan administrasi, perlindungan hukum bertumpu pada dua pilar utama, yakni perlindungan yang bersifat preventif (pencegahan) dan represif (penyelesaian sengketa). Dalam konteks sengketa pertanahan, teori ini semestinya bisa melindungi hak-hak keperdataan pembeli yang beritikad baik.

Wujud perlindungan hukum terhadap pembeli sebenarnya diberikan melalui sistem pendaftaran tanah itu sendiri. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) juncto Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 juncto Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 secara tegas menyatakan bahwa sertifikat adalah alat pembuktian yang kuat. Sistem pendaftaran tanah stelsel negatif yang mengandung unsur positif di Indonesia memang tidak menjamin kebenaran mutlak secara penuh, namun negara mewajibkan adanya proses proses pengecekan kelengkapan formil, pencocokan data fisik, hingga validasi buku tanah di BPN sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani. Ini merupakan bentuk perlindungan preventif dari negara. Tujuannya jelas, yaitu meminimalisir ruang terjadinya sengketa dan memberikan rasa aman bagi pembeli beritikad baik.

Ketika persoalan overlapping terjadi dan bermuara di pengadilan, di sinilah perlindungan hukum represif diuji. Jika pembeli telah memenuhi kualifikasi itikad baik, haruslah pengadilan mempertahankan hak si pembeli. Hal ini telah menjadi sikap bagi Mahkamah Agung melalui berbagai yurisprudensi yang dikeluarkannya. Sebagai contoh, dalam Putusan Mahkamah Agung No. 1230 K/Sip/1980 dan Putusan No. 251 K/Sip/1958, Majelis Hakim telah secara tegas menyatakan bahwa pembeli yang beritikad baik wajib dilindungi hukum dan jual belinya adalah sah. Sikap konsisten ini terus dipertahankan, salah satunya melalui Yurisprudensi Mahkamah Agung No. 4/Yur/Pdt/2018 yang selaras dengan semangat SEMA No. 4 Tahun 2016. Mahkamah Agung menegaskan bahwa kepastian hukum atas transaksi jual beli yang dilakukan sesuai prosedur tidak boleh serta merta dibatalkan hanya karena munculnya sertifikat lama, terutama jika hal itu berasal dari kelalaian administratif.

1. KESIMPULAN

Kriteria itikad baik bagi seorang pembeli dalam sengketa kepemilikan tanah tidak diukur dari pengakuan semata, melainkan dibuktikan secara objektif berdasarkan kerangka peraturan perundang-undangan yang secara spesifik merujuk pada pedoman SEMA Nomor 4 Tahun 2016. Seorang pembeli dinyatakan secara sah memenuhi kualifikasi beritikad baik apabila ia telah menempuh tata cara transaksi yang sah menurut hukum, menerapkan prinsip kehati-hatian dengan memastikan status sertifikat yang clear and clean, membeli dengan harga wajar, serta memastikan penguasaan fisik secara langsung. Pemenuhan parameter ini menjadi syarat mutlak bagi pembeli untuk memperoleh kedudukan hukum yang sah agar terhindar dari tuduhan itikad buruk.

Perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik atas tanah yang disengketakan diberikan melalui dua instrumen hukum yang utama, yakni perlindungan preventif dan perlindungan represif. Perlindungan preventif diwujudkan melalui kewajiban prosedural transaksi peralihan hak yang melibatkan PPAT dan BPN sebagai langkah mitigasi. Ketika perkara muncul dan bermuara di Pengadilan, perlindungan represif haruslah ditegakkan sebagaimana yurisprudensi yang dinyatakan oleh Mahkamah Agung. Melalui instrumen ini, hukum menjamin kepastian dengan mempertahankan hak kepemilikan pada pembeli beritikad baik dan tidak membatalkan jual belinya akibat cacat administrasi yang bukan kesalahannya.