1. Pendahuluan

Praktik ambil alih kredit pemilikan rumah (take over KPR) masih menjadi daya tarik bagi banyak orang karena cenderung dinilai lebih murah dan praktis ketimbang harus mengambil dan mengurus KPR dari awal. Skema yang sering terjadi biasanya seperti ini:

1. KPR sudah berjalan beberapa tahun;
2. Si pembeli pertama (pemberi take over) menawarkan ke orang lain (penerima take over) untuk melanjutkan cicilan;
3. Penerima take over cukup mengganti sejumlah uang cicilan yang sudah pernah dibayarkan sebelumnya atau mengganti sebesar uang muka saja; kemudian
4. Setelah lunas, rumah menjadi milik Penerima take over.

Praktik ini sekilas terlihat sederhana. Kedua belah pihak sepakat, membuat kuitansi atau perjanjian, uang diserahkan, kunci rumah berpindah tangan, cicilan dilanjutkan penerima KPR. Namun, persoalan besarnya muncul ketika transaksi ini dilakukan di bawah tangan alias tanpa sepengetahuan dan persetujuan dari pihak Bank selaku pemberi fasilitas KPR. Berangkat dari fenomena tersebut, ada dua pertanyaan mendasar yang perlu kita bedah:

1. Bagaimana mekanisme take over yang sah secara hukum?
2. Sejauh mana risiko hukum bagi si penerima take over atas transaksi yang dilakukan tanpa sepengetahuan Bank?

1. Mekanisme Take Over Yang Sah Secara Hukum

Untuk mengurai persoalan tentang take over, kita tidak bisa hanya melihat proses jual belinya saja. Transaksi KPR adalah sebuah peristiwa hukum yang saling terkait. Oleh karena itu, kita harus membedahnya dari beberapa sudut pandang hukum yang mengikat di dalamnya:

1. Dari Sudut Pandang Hukum Perikatan dan Perjanjian Kredit

KPR pada dasarnya bermula dari Perjanjian Kredit antara Bank (Kreditur) dan pemberi take over. Perjanjian ini adalah perjanjian pokoknya. Dalam praktiknya, setiap Perjanjian Kredit umumnya memuat klausul pembatasan, di mana salah satu pembatasan berupa debitur yang dilarang mengalihkan utang atau menjaminkan kembali objek KPR tanpa persetujuan tertulis dari Bank. Jika kita merujuk pada Pasal 1413 ayat (2) KUHPerdata, hukum mengenal istilah Novasi Subjektif Pasif yakni pembaruan utang dengan mengganti debitur lama dengan debitur baru. Namun, syarat dari novasi ini diatur sangat ketat dalam Pasal 1415 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa kehendak untuk melakukan pembaruan utang itu tidak dapat hanya dikira-kira, kehendak seorang untuk mengadakannya harus terbukti dan isi akta. Artinya, ”haruslah terang dan dinyatakan dalam suatu akta otentik”. Seseorang tidak bisa diam-diam mengalihkan kewajibannya ke orang lain. Kalaupun mau mengganti pihak yang berutang dari pemberi take over ke penerima take over, Bank harus dilibatkan secara resmi untuk membuat kesepakatan baru. Perjanjian oper kredit yang hanya disepakati oleh pemberi take over dan penerima take over tidak akan pernah membatalkan Perjanjian Kredit yang sudah disepakati Bank.

2. Dari Sudut Pandang Hukum Jaminan (Hak Tanggungan)

Rumah KPR diikat dengan Hak Tanggungan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UU HT). Hak Tanggungan itu sifatnya accessoir atau perjanjian turunan dari perjanjian pokoknya (Perjanjian Kredit). Yang berhak atas jaminan tersebut tunduk pada siapa yang namanya tertera di perjanjian pokok. Ibaratnya, rumah tersebut statusnya sudah diikat oleh Bank atas nama si pemberi take over. Selama kewajiban pembayaran si pemberi take over belum lunas maka bagi Bank, rumah itu tetaplah menjadi jaminan atas nama orang tersebut. Meskipun si penerima take over yang secara rutin mentransfer uang cicilan setiap bulannya, menurut UU HT rumah itu tetap melekat pada pemberi take over.

3. Dari Sudut Pandang Hukum Perbankan

Bank bukanlah pihak yang bisa begitu saja menerima seseorang sebagai debitur baru. Berdasarkan Pasal 2 dan Pasal 8 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, Bank wajib menerapkan asas kehati-hatian. Bank harus mempunyai keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi utangnya. Oleh karena itu, Bank wajib menyeleksi siapa yang berhak untuk menggunakan fasilitas yang mereka sediakan. Mereka perlu mengecek riwayat kredit seperti SLIK OJK, melihat penghasilan, dan menganalisis kemampuan bayar si penerima take over. Bagi Bank, profil keuangan penerima take over yang tidak lolos seleksi merupakan risiko yang berpotensi dapat menimbulkan kredit macet.

1. Risiko Hukum Bagi Penerima Take Over Atas Transaksi Yang Dilakukan Tanpa Sepengetahuan Bank

Setelah memahami bahwa kepemilikan dan kewajiban KPR secara hukum masih melekat pada pemberi take over, maka take over tanpa sepengetahuan Bank menempatkan penerima take over pada posisi yang sangat rentan. Mengingat kuitansi atau perjanjian yang disepakati hanya mengikat pemberi take over dan penerima take over dan tidak mengikat Bank, berikut adalah risiko yang bisa saja dialami penerima take over:

1. Hak Pengambilan Sertifikat dan Roya

Ketika seluruh kewajiban cicilan KPR sudah dilunasi, Bank hanya akan menyerahkan sertifikat asli dan surat pengantar roya kepada pihak yang namanya tercantum dalam Perjanjian Kredit. Artinya, penerima take over tidak memiliki hak dan dasar hukum untuk menuntut penyerahan sertifikat secara langsung dari Bank. Jika pada saat pelunasan si pemberi take over sulit dihubungi, pindah domisili, atau bahkan tidak bersedia bekerja sama, penerima take over akan sangat kesulitan untuk menguasai bukti kepemilikan rumah yang selama ini ia bayar.

2. Risiko Sengketa dengan Ahli Waris

Berdasarkan hukum kewarisan yang merujuk pada Pasal 830 KUHPerdata, apabila seseorang meninggal dunia, maka seluruh harta kekayaan dan kewajibannya akan beralih kepada ahli warisnya. Rumah KPR yang secara hukum masih atas nama pemberi take over akan dianggap sebagai harta warisan. Sering kali terjadi, pihak ahli waris tidak mengetahui, atau bahkan menolak mengakui adanya transaksi take over di bawah tangan yang dilakukan di masa lalu. Akibatnya, mereka dapat menuntut hak atas rumah tersebut, dan penerima take over berpotensi kehilangan rumah yang cicilannya selama ini ia lunasi.

3. Risiko Penyitaan atas Kasus Hukum Dari Pihak Ketiga

Merujuk pada Pasal 1131 KUHPerdata, segala kebendaan milik seseorang menjadi jaminan untuk segala perikatannya. Karena secara hukum rumah tersebut masih tercatat sebagai aset milik pemberi take over, maka rumah itu sangat rentan terhadap masalah hukum yang mungkin menimpa pemberi take over. Ibaratnya, jika di kemudian hari pemberi take over tersangkut hutang dengan pihak lain, digugat secara perdata, atau dinyatakan pailit oleh pengadilan, rumah tersebut sangat mungkin untuk dimasukkan ke dalam daftar aset yang disita, padahal cicilannya rutin dibayar oleh si penerima take over.

4. Lemahnya Kedudukan Pembuktian Hukum atas Kepemilikan

Meskipun penerima take over memegang kuitansi, surat perjanjian bermaterai, dan seluruh bukti transfer cicilan setiap bulannya, dokumen-dokumen tersebut pada dasarnya hanya membuktikan adanya hubungan utang piutang atau kesepakatan antara pemberi take over dan penerima take over. Dokumen tersebut tidak cukup kuat untuk diakui sebagai bukti peralihan hak atas tanah dan bangunan yang sah menurut hukum agraria di Indonesia.

1. Kesimpulan

Sebagai kesimpulan, mekanisme take over KPR yang sah secara hukum wajib mensyaratkan adanya keterlibatan dan persetujuan resmi dari pihak Bank selaku kreditur. Peralihan kewajiban ini tidak bisa hanya didasarkan pada kesepakatan antara pemberi take over dan penerima take over semata, melainkan wajib melalui proses pembaruan utang (novasi). Pembaruan utang ini harus tertuang secara terang dalam akta otentik, yang kemudian diikuti dengan proses administratif peralihan hak atas tanah dan penyesuaian jaminan Hak Tanggungan, sehingga kedudukan hukum penerima take over menjadi sah dan terlindungi.

Sementara itu, melakukan transaksi take over tanpa sepengetahuan Bank menempatkan penerima take over pada posisi hukum yang sangat lemah dan tidak menguntungkan. Walaupun secara nyata rutin membayar cicilan, ketiadaan legalitas membuat penerima take over harus menanggung risiko hukum di kemudian hari, mulai dari hilangnya hak untuk mengambil sertifikat dan roya, potensi sengketa dengan ahli waris pemberi take over, hingga ancaman penyitaan aset akibat kasus hukum pihak ketiga. Pada akhirnya, kepastian hukum hanya bisa dicapai jika proses take over dilakukan sesuai dengan prosedur hukum yang berlaku.